올해는 유난히 새로운 부동산 대책이 많이 쏟아져 나왔습니다. 종부세, 양도세 등 세제 관련 정책부터 청약제도까지 달라지는 부분이 꽤 많은데요. 이러한 개편안의 대부분이 오는 1월부터 시행되기 시작합니다. 앞으로 집을 사거나 팔 계획이 있다면 꼭 챙겨야 할, 2021년 달라지는 부동산 제도에 대해 대신증권과 함께 알아보겠습니다.


종부세·양도세 개편안 1월부터 적용

내년부터 달라지는 부동산 제도 중에서도 특히 종부세, 양도세 등 세제와 관련해 변경되는 내용이 많은데요. 이를 미리 숙지해 두지 않으면 갑작스럽게 늘어난 세 부담에 당황하거나 주택 매매 과정에서 손해를 볼 수도 있으니 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋습니다.

먼저 1월부터 종부세 세율이 인상됩니다. 2주택 이하 보유자는 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자의 경우는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%포인트 인상되고, 과세표준을 정할 때 공시가격에 적용하는 공정시장가액의 적용 비율도 기존 90%에서 95%로 인상됩니다. 세 부담 상한액도 조정대상지역 2주택자의 경우 기존 200%에서 300%로 인상됩니다. 1주택 고령자의 종부세 부담은 줄어들게 되는데요. 1월부터 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%포인트씩 상향 조정하고, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율 한도 역시 10%포인트 상향됩니다. 앞으로는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

절세를 위해 부부 공동명의를 고민하는 경우가 많은데요. 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 산정 시 적용받을 공제 방식을 유리한 쪽으로 직접 선택할 수 있습니다. 지금까지처럼 부부가 각각 6억 원씩 총 12억 원을 공제받거나, 1가구 1주택 단독명의로 9억 원 기본공제를 받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받는 것 중에 선택이 가능해집니다. 제도는 1월부터 바로 시행되며, 종부세 산정 전 명의 변경 신청은 매년 9월 16일부터 30일까지 가능합니다.

양도세의 경우 먼저 최고 세율이 기존 42%에서 45%로 인상됩니다. 현재는 5억 원 초과 시 42%의 최고세율을 적용했는데요. 10억 원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향됩니다. 그리고 지금까지는 양도세 부과 시 분양권은 주택 수에 포함하지 않았지만, 앞으로는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함되어 양도세 부과 대상이 됩니다. 다만 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않고 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 개정안이 적용됩니다.

또 1주택자가 9억 원 초과 주택 양도 시 적용되는 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가됩니다. 기존에는 보유 기간에 따라 연 8%씩 공제되었지만 앞으로는 거주 기간도 따지게 됩니다. 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제하는데요. 10년 이상 보유하고 거주한 경우에만 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 됩니다.

1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 조건인 2년 이상 보유 기간의 산정방식도 바뀝니다. 다주택자가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 되는 경우, 해당 주택에 대한 1가구 1주택 세금 면제를 받으려면 해당 주택의 취득일이 아니라 다른 주택을 모두 팔아 1주택자가 된 날로부터 보유 기간을 계산해야 합니다. 다만 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외라고 하네요.


내 집 마련 계획 있다면 주목! 달라지는 청약 제도

1월부터는 공공주택 및 민영주택 특별공급 소득요건이 완화됩니다. 먼저 공공주택 신혼부부 특별공급 소득 기준이 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 내년부터는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 높아집니다. 민영주택의 경우도 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하에서 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 소득요건이 완화됩니다. 생애 최초 특별공급 소득 기준 역시 완화되는데요. 공공주택은 도시근로자 월평균 소득 100% 이하에서 130% 이하로, 민영주택은 130% 이하에서 160% 이하로 확대되면서 더 많은 사람이 주택 청약 특별공급의 기회를 가질 수 있게 됩니다.

신혼부부 및 생애 최초 특별공급 내 일반공급 물량도 확대됩니다. 지금까지는 신혼부부 특별공급 물량의 75%를 소득요건 100%, 맞벌이의 경우 120% 이하인 사람에게 우선 공급하고, 나머지 물량은 추첨제를 통해 일반공급했는데요. 내년부터는 우선 공급의 비율이 70%로 줄어들고, 상위 소득에 해당하는 일반공급 비율이 25%에서 30%로 늘어납니다. 생애 최초 특별공급도 동일하게 우선 공급 70%, 일반공급 30%로 공급됩니다.

또, 앞으로 수도권 분양가상한제 적용 주택 입주자는 거주의무기간을 채워야 합니다. 시세 대비 분양가가 얼마나 저렴한지에 따라 의무기간이 달라지는데요. 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만 주택은 3년이고, 민간택지에서 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년입니다. 거주의무기간 중 해외체류나 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주됩니다. 또 수도권 투기과열지구 재건축 아파트의 경우 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 실거주해야만 분양 신청이 허용됩니다. 연속으로 2년을 거주하지 않아도 합산 2년 이상 거주하면 됩니다.

내년 7월부터 12월까지는 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만 가구에 대해 사전청약이 실시됩니다. 사전청약은 주택 조기 공급을 통해 주택 시장을 안정화하기 위한 목적으로 분양 일부 물량에 대해 본청약보다 1~2년 앞서 당첨자를 선정하는 제도인데요. 청약자격은 본청약과 동일 기준이 적용되며 거주요건의 경우 사전청약 당시 해당 지역 거주 중이면 신청 가능하나 본청약 시점까지 거주기간요건을 충족해야 하고 무주택자 요건 또한 유지해야 자격이 유지됩니다. 7~8월 인천계양, 9~10월 남양주왕숙, 11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천지구 등에서 사전청약이 예정되어 있습니다.

지금까지 내년부터 달라지는 주요 부동산 제도에 대해 대신증권과 함께 알아봤습니다. 세금부터 청약제도까지 꽤 많은 변화가 있을 예정인 만큼, 집을 사거나 팔 계획이 있다면 혼돈을 겪지 않도록 미리 내용을 숙지해 두시길 바랍니다.


[출처 : 대신증권 공식블로그]
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